都更要來了

環境衛生、治安、流鶯、水貨問題多重夾擊

祐漢居民望都更帶來明天

2022-01-07

祐滿區內不少居民在等待都更

祐漢七幢群樓中有望成為都更試點

祐漢多幢群樓狀況欠佳

都更似遠還近

鄭綺霞

都更何時來臨?!是不少祐漢居民的期盼。都更由過去舊區重建到目前,跨越了4、5屆政府任期;有區內居民由小學生等到已經升讀大學,仍未等到重建的到來。而且區內的問題日漸積累,繼以前積累下來的樓宇老化、殘破、漏水、環境衛生、治安及流鶯問題,觸目驚心的新美安第一期紅碼區時垃圾山一幕,只是當中問題的冰山一角;有反映,近期又有水貨店及水客進駐該區,居民面對多重夾擊。馬黑祐居民聯誼會理事長鄭綺霞表示,自政府推出「暫住房」示範單位後,有祐漢群樓居民前往參觀後向坊會表示,有助提升居民對重建(都更)的意願,也希望政府可以加快推出都更的時間表、規劃和做好立法工作,讓居民清晰看到都更的進程,提升對都更的信心及有助提升參與和支持度。

都更真的要來了嗎!?

祐漢7棟樓群由46棟樓宇組成,超過2700百個單位;都更公司已將順利樓北側地塊,即原“舊區重整諮詢委員會祐漢臨時辦事處”具條件作為祐漢7棟樓群內都市更新工作第一期項目。2021年8月下旬,行政長官賀一誠回覆議員何潤生、邱庭彪關於都更的提問中提到,將以片區式規劃及設計祐漢7棟樓群,以及加快重建進程。還透露,都更公司會因應業權收集情況優先興建業權收集完整的樓群,以及建議採取逐個街廓解決方式。賀一誠於 2021年11月中與議員進行來年施政辯論中提到,今年( 2021年)內會將《都更法》送交立法,令立法工作不脫期,但是,討論多久,則是立法會的「問題」。

區內居民對都更,多年來在期望和等待中無限輪迴,原因是舊區重建及都更都如都市傳說,居民今次會否又是失望而回?區內多年來隨著樓齡增加、人口密度高、人口流動大等,祐漢區內的環境不斷受到新、舊的挑戰。

期望都更早日落實

在2021年5月初公布的「祐7棟樓群」調研報告中顯示,約3成業主生活於樓群內,約4成半為租戶,其餘為空置單位或無人應門等。按調查結果推算,上述樓群內約有12014名居民,實際作居住用途單位有2316個,扣除7.3%的澳門平均空置率,有人居住單位為2147個,每個單位內平均有5.3名居民;樓群約3成單位為外僱宿舍,當中大部份單位的居住人口為7人以上,遠高於澳門戶均約3名居民的平均水平。

調研報告中,反映「外牆剝落」、「四處有垃圾」、「過多閒雜人出入」及「過多外僱」等情況各超過7成。鄭綺霞表示,區內居民面臨著不同的問題,有樓宇滲漏、大廈公共地方衛生、流鶯、治安等問題,近期,由於政府大力打擊關口一帶水貨店,有水貨店進駐祐漢內街,水貨店及水客對居民的出入、生活造成一定滋擾。

她另指由於舊樓問題非單純影響住戶居住安全,更甚連帶破壞治安環境,因大廈無業主會也無管理公司,部分公共樓梯無照明系統,不少長者住戶上落都曾經試過跌倒受傷;而且附近流鶯眾多,居民反映經常都會發生「拍錯門 」, 「搞到啲老人家成晚都無覺好瞓! 」 膽戰心驚 。還有,7棟群樓中有不少是租戶,人口流動性大,對於社區工作不關心,有頂層住戶長期受天台漏水困擾,也有公共梯間石屎剝落、鋼筋外露等樓宇殘破問題,由於其他業主和有不少將單位出租業主對重建的關注度不夠,無法達成樓宇維修共識和通過維修方案、令住戶的居住環境日漸惡化。

業主意見分歧

對於重建支持度,在受訪的647名自住業主中, 91.03%支持重建,其餘為不支持、無意見、表示不知道或不作答8.97%。同時,84名自用商戶業主或代表中,有78.5%支持重建,總體傾向於不支持或沒有明確表達意見的,21.5%,調研報告認為部份商戶業主持觀望態度。支持度高但為何多年來無法推動重建?與業主的意願仍然存在莫大分歧有關,該調查報告中,僅65.8%受訪自住業主較接受實物補償,包括「可預先參觀的現樓、且非更換公共房屋」;32.3%提出「重建後回遷」等;對「現金收購」興趣不大,只有2.6%受訪者提出。受訪自用商戶業主的回遷意欲較自住業主顯著,最傾向「舖換舖」(54.8%)或「重建後舖換舖」(40.5%)。

促落實都市更新整體改善居民的生活及治安環境

居民向坊會反映,面對日益惡化的居住環境和社區問題,居民將寄望放在都更之上;不過,業主對於重建的補償方式,未有普遍共識,亦有不少年紀較大的業主由於經濟因素,沒法支付重建費用,對都雖然支持但有心無力。她建議政府應該從不同的思維處理舊區方方面面問題,落實都市更新,整體改善居民的生活及治安環境。

除了業主的意見分歧,業權問題是其中個多年來障礙都更的核心問題。賀一誠指出,《都市更新法律制度》法案將於2021年內完成草擬並提交立法會審議,經參考其他國家地區經驗後,將會以舊樓重建為主,針對解決本澳樓宇重建的困難,尤其提到重建業權百分比問題,有望為都更的「辣手」問題找到出路。行政會已於2021年12月3日,完成《都市更新法律制度》法律草案的討論,提到:樓齡滿30年但未滿40年的舊樓,一旦有85%業權人同意拆卸重建,可申請仲裁強制不同意的業權人參與重建;樓齡滿40年、則為80%、若樓宇屬殘破或危害公共衛生及人身安全被主管實體命令拆卸,則只需60%業權人同意。

鄭綺霞認同,由於過去「卡」在業權比例上,令舊區重建或都更的立法和工作停滯不前,有區內居民由讀小學等到升大學,仍未等到重建的到來。她認同,參照外國、鄰近地區的情況,結合本澳和祐漢情況,適當調整業權百分比。在坊會過去進行的入戶調查中,有不少住戶已失聯,無法聯繫上,相關的持份者權業,她建議可以由政府暫為管理,讓都更在公共利益為大前提中推進。

自政府推出「暫住房」示範單位後,有祐漢群樓居民前往參觀後向坊會表示,有助提升居民對重建(都更)的意願和信心,也希望政府可以加快推出都更的時間表、規劃和做好立法工作,讓居民清晰看到都更的進程,提升對都更的信心及有助提升參與和支持度。鄭綺霞指坊會未有收到都更公司對祐漢都更的規劃消息及規劃構思,只是透過報章的新聞獲得有資訊,她也期望,政府有序推出和公布都更的規劃、時間表、流程、立法進度等,讓居民增加對都更的信心及支持度,讓項目減低阻力。