中國存量首套房貸利率正式下調 最受益群體是誰？

【中新社北京9月25日電】（記者　龐無忌）25日起，中國正式調降符合條件的存量首套住房貸款利率。當日，許多人在朋友圈中曬出了自己房貸利率下調的網頁截圖。一位2019年在北京購房的居民稱，其房貸利率已從約4.89%下調到了4.3%。

存量首套房貸利率下調後，目前各地購房者房貸利率在什麼水平？易居房地產研究院當日發佈的一份報告稱，目前市場上出現了三種不同的房貸利率。

第一種情形，房貸利率降至4.3%。根據易居研究院在全國收集的大量案例，目前這一情況最為普遍。有網友稱，自己的房貸利率一口氣降了100個基點，每月少還月供1000多元（人民幣，下同）。

第二種情形，當前房貸利率在4.85%左右，雖然比過去幾年有所下滑，但降幅不大。這部分人主要是2020年以後在北京和上海購房的群體，因為購房時所在城市首套房貸利率下限較高，目前房貸最低仍執行5年期以上貸款市場報價利率（LPR）加55個基點，即4.85%。

第三種情形，購房較早，因為貸款銀行提供折扣等，房貸利率本身就低於4.3%的，不參與此次調整。

除了以上三種之外，買二套房的家庭也不適用於此次存量房貸利率下調政策。據瞭解，近三年在一線城市特別是京滬等地購買二套房的家庭，房貸利率仍然較高。比如：北京有相當部分二套房購房者，房貸利率依然執行5.35%。

此番政策落地後，最受益群體是誰？

貝殼研究院認為，此番政策利好兩類群體：一是發放貸款時按首套利率執行的居民；二是之前在“認房認貸”政策下按二套利率執行，所在城市政策調整為“認房不認貸”後，可重新被認定為首套住房貸款的居民。

中指研究院市場研究總監陳文靜也認為，本次存量首套房貸利率下調，更加利好貸款時非首套房但當前已符合所在城市首套政策的房貸，此前部分地區二套房貸利率加點數偏高。購房者購房時，有的房貸利率在6%以上。簡單測算，假設購房者存量房貸剩餘200萬元，還有25年還款期，若本次房貸利率下調80個基點，則購房成本將減少27萬元，每月還款金額可減少913元。

根據新的政策，大部分城市首套房貸發放時間在2019年至2022年5月的購房者下調空間較大。據貝殼研究院測算，2019年至2022年5月重點城市發放的首套個人按揭貸款當前執行的平均利率為4.97%。本輪調整除北京、上海等個別城市外，大部分城市2019年至2022年5月期間發放的存量首套房貸利率最低可調整為LPR的水平，最高降幅可達77個基點。個別城市2021年下半年的存量房貸最高下調空間可達172個基點，本次利率下調後可顯著減輕居民月供壓力。

目前，各地新發放的貸款利率已降至歷史低位。貝殼研究院監測顯示，2023年9月中國百城首套房主流房貸利率平均為3.90%，與上月持平；二套房主流房貸利率平均為4.57%，較上月降低24個基點。此番存量房貸利率下調能有效降低新發和存量房貸利率差。