澳門公共房屋制度的起源和完善

澳門的公共房屋制度在澳葡時代就建立了。 澳門是以自由市場經濟模式運作的社會，長期以來，住房資源的分配基本上是私人房屋市場的模式，政府也沒有所謂的房屋政策。隨著社會的發展與進步，後來才有公共房屋及公共房屋政策。 澳門的公共房屋，包括由政府資助興建、用於出租給貧民和低收入的家庭、或安置受災的家庭的社會房屋(包含臨時房屋)，以及政府提供土地給發展商投資興建、以低於市場價格出售予低收入家庭的經濟房屋兩大類。 1928年台山貧民木屋區發生大火，當時澳葡政府興建了多棟廉租小平屋，用於安置災民和低收入家庭。那就是最早的有社會房屋性質的平民屋村──台山巴波沙坊。政府後來於1936年又興建了筷子基坊，這就是澳門最早的社會房屋。現在鬧得風風雨雨的青洲坊木屋區，其實也是後來多個慈善團體和熱心人士為安置受火災影響的市民而興建的臨時房屋。 而最早的經濟房屋出現在1980年。上世紀七十年代起，澳門經濟迅速發展，土地和房屋的價格上升得很高，很多居民買不起房子。政府由1979年12月開始處理這個問題，並交諮詢會的一個小組制訂一個適合澳門的整體規則。1980年8月，政府為了解決居民的居住問題，推出經濟房屋政策。立法會制定了有關經濟房屋制度的第13/80/M號法律。 當時，澳督伊芝迪在談到社會政策時表示，改善本地區居民生活條件是重要的，會優先解決社會房屋及經濟房屋問題。除了正在順利進行的筷子基房屋計劃，政府也計劃將台山坊完全改建，計劃於1981年在該處興建三座樓宇，為二萬七千人興建社會房屋和經濟房屋，容納該區的八成居民。同時計劃在林茂塘區重建二千二百個經濟房屋和一千四百個社會房屋，此外，也研究清除氹仔市區一帶的木屋。他指出，政府設法鼓勵興建經濟住宅作為解決澳門因房租投機引起的問題。 不過，當時政府的房屋政策並不清晰，沒有明確區分社會房屋和經濟房屋，因此政府的房屋政策效果不彰。這可從1981年3月5日總督府辦公室給立法會的復函中所闡述的有關政府興建台山經濟房屋的政策看出來。復函表示，政府需在居屋方面協助廣大市民，因為有許多人居住環境惡劣，有的因為租金高昂而未能解決本身居屋問題。由於經濟房屋和社會房屋有許多共同點，而因其相互關連，不可以分開處理。 由於伊芝迪時期的房屋政策含糊不清，經濟房屋計劃和社會房屋計劃既分開，又認為兩者有許多共同點而不宜分開，搖擺不定，加上沒有相應的具體措施配合，引起經濟房屋炒賣活動，部份真正有需要的居民卻沒有辦法購買，該政策形同虛設。能體現「居者有其屋」理想的經濟房屋政策，是在其後的澳督高斯達時期制定的。 1984年1月4日，高斯達在立法會發表長達一小時的政府房屋政策報告。高斯達在報告中指出，至1982年底，全澳的住宅還缺少了一萬五千個單位(當時澳門人口大約三十萬左右)。估計有九千個家庭需要與其他家庭合住，住在木屋和水上居民家庭約有六千個。這說明缺少房屋的情況很嚴重，房屋有絕對的需要。而且那些房屋中約有百分之二十的單位很殘舊。粗略估計，整個澳門對於房屋的需求約為二萬五千個住宅單位。而根據1983年下半年進行的一項調查顯示，百分之四十五的家庭每月收入少於三千元，百分之四十三的家庭每月在三千元至六千元之間。如果要購買一個中等的居住單位，相當於一個中等收入家庭八至十年的總收入。這反映出有意購買房屋的家庭需要面對很大的經濟壓力。 高斯達表示，基於上述情況，政府今後的房屋政策將會特別傾向經濟付償能力較低的階層，目標是增加經濟及社會類型房屋的提供，使有需要的、經濟付償能力較低的市民較容易獲得這類房屋。為此，政府推出四項計劃，其中會興建社會房屋，以容納貧民﹔興建經濟房屋，以較低的價格賣給有需要的低收入家庭，使居者有其屋。 這次政府重新推出經濟房屋政策的同時，也制定了具體措施。1984年12月29日政府頒佈第124/84/M號法令，訂定有關房屋發展的總規章，政府希望通過與私人發展商合作，緩和澳門廉價屋宇的供求，尤其是對經濟條件較差的居民階層，並扶持建築業的發展。政府提供免稅、批地等優惠條件，樓宇只能出租或出售作居住用途，小業主在六年內不得轉售，申請者必須是合法居民，需要在澳門居住五年以上，且無擁有私人物業或不是本地區任何專有地段的承批者。根據「關於居屋發展合約範圍內的稅務豁免及優惠」法律，購樓者可以享受多項免稅和減稅優惠，政府並設立房屋發展政策基金，協助購樓者支付銀行利息，獲得資助者十二年內不得出售。 1985年1月22日，政府與三家建築公司簽署合作協議，投資一億五千萬元在台山關閘區興建一千五百個經濟房屋單位，作為實現政府推行「居者有其屋」政策的第一步。之後，政府又陸續與私人發展商簽署約十份興建經濟房屋的協議，興建約共一萬至一萬五千個單位，並有十多份合約正在洽商。政府希望在八十年代內協助經濟基礎較薄弱的居民能夠購屋自住。售價約為市場的六成，由六萬至十二萬元不等。 在推出經濟房屋計劃的同時，高斯達政府也定出逐步消滅木屋的計劃。 而真正的社會房屋政策，是在高斯達政府以後才制定的。當時的政府通過1988年8月6日第69/88/M號法令建立了社會房屋制度。至此，在社會房屋和經濟房屋的計劃有了初步成果後，公共房屋制度才算正式建立。1990年，政府成立統籌管理公共房屋的澳門房屋司，而且經過多次修訂有關法例，1993年4月頒佈《重新調整有關發展房屋合約規範》法令，澳門的公共房屋政策才漸漸完整。 澳門回歸後，特區政府基本上延續澳葡時期的的公共房屋政策。不同的是，由於回歸前房地產的泡沫已爆破，當時市場上確實累積了一定數量的私人樓宇賣不掉，因此，回歸後的頭幾年特區政府忽略了公共房屋的需求，任由私人房地產商呼風喚雨。後來在中央政府的大力支持下，推出「自由行」政策，澳門經濟在「非典」後很快就復甦，加上博彩業開放，大量外資涌入澳門，引起樓價不斷飆升，超過了市民的負擔能力。在市民強烈的要求下，在社會的壓力下，近幾年特區政府才恢復興建公共房屋，後來才提出在二零一二年完成興建一萬九千個公共房屋單位的承諾。