房地產聯合商會提八點中介業務法意見

【特訊】房屋局為優化房地產中介業務的行政效率及完善業界的運作，現正聽取業界及社會對《房地產中介業務法》的意見及建議。澳門房地產聯合商會一直密切關注與房地產業界相關的法制建設，並適時發表意見及建議，尤以第16/2012 號法律《房地產中介業務法》及相關施行細則等最為關心，一直認真跟進。法案實施至今近七年，商會一直鼎力支持，但認為部份法律條文於實際執行上有一定難度，亦確實存在不少欠公允、不合理的情況。

日前特邀房屋局山禮度局長、准照及監察廳鄭錫林廳長、業務監察處卓景賢處長及宣傳及推廣處梁淑祺處長等親臨商會，聽取業界的經營現況及對房地產業相關法律的意見及建議。望該局能全面檢討及修正，使本澳房地產業在既有義務但亦有權利下能健康發展，保障業界及消費者權益的法津。在廣泛徵集、聽取會員及同業意見，由商會吳健國副會長任召集人，召開專責會議商討後，提出下列意見及建議：

一、強烈建議設立佣金下限：

服務佣金是房地產中介業務者辛勤工作能換取唯一的收入。有合理的基本報酬才能維持生計，這樣也可減少惡性競爭，維持行業的健康發展，因此商會倡議必須設立服務佣金下限：

a）不動產買賣交易成功，買、賣雙方須各付物業成交價至少1%的金額給予房地產中介人（公司）之服務佣金。

b）租賃成功，出租人及承租人雙方須各付相等於一個月租金之金額給予房地產中介人（公司）之服務佣金。

二、立法禁止佣金回贈。

佣金回贈（回佣）的意思指，房地產中介人、房地產經紀把自身的佣金部份或全部回贈給客戶。佣金回贈在保險業內亦明文嚴禁回佣，這種做法亦被視作嚴重違反合約條件。佣金回贈毫無疑問是違反經濟活動規範和誠信慣例的商業競爭行為，完全符合現行《商法典》內指的「不公平競爭」。

三、關注無牌經營房地產中介業務。

現時，坊間懷疑存在未持有有效准照而以房地產經紀身份從事房地產中介業務的情況，嚴重影響房地產中介業的營商及生計，亦無法保障消費者的權益，可能誤墮詐騙陷阱。而且透過無牌中介人進行的中介業務則毋須強制簽約，亦不屬《房地產中介業務法》規管範圍。商會認為違反了《房地產中介業務法》“保障房地產中介業者及消費者的合法權益”的立法原意，造成「有牌要被管，無牌無王管」的畸形現象！

建議立法規定所有不動產買賣及租賃必須經由持牌房地產中介人促成，使奉公守法的房地產中介人得以繼續經營外，亦保障房地產交易程序的合法性、高透明度和安全性。

四、連帶責任過於嚴苛。

現行法例下房地產中介人須對其房地產經紀在從事有關業務時所被科處罰款之繳納負連帶責任，且曾三次或以上違反法律規定的行政違法行為，可被註銷准照。如因個別後勤人員或房地產經紀的失誤或過錯，使責任歸咎房地產中介人，造成一人犯罪連累整間公司被吊銷牌照，更拖累全體無辜同僚失業，影響生計是否合理？建議行政違規處分標準應分為兩個層面：

a）如屬文書違規性質，累積一定次數，最高刑罰可考慮停牌處理，如一年內沒有重犯同一錯失，可自動註銷該違規紀錄；

b）如屬欺詐、嚴重行為失當、違反專業操守等性質，則以現時罰則處理，最高刑罰以大額罰款及吊銷牌照處理。

五、罰款過重。

罰款極之不合理，如房地產經紀入職或離職於十日內、公司設立互聯網網頁、或商舖搬遷未及於三十日內書面通知房屋局等無心之失，動輒罰款五千至二萬五千元。甚至其他違規事項更會被科處二萬至十萬元及附加處罰。相對其他法律及行業是否不合理呢？

六、延長准照的有效期。

《房地產中介業務法》實施已近七年，准照發給和續期制度已成熟，建議准照的有效期由三年延長至五年，以減少房地產業界續期的次數，亦減少該局處理續期的行政成本，達到特區政府簡化政務的原則。若有違法受罰者，則方可考慮按年續期。

七、設立專責委員會及法援制度。

建議設立專責委員會，且委員會組成須包括房地產中介業內有誠信，且資深的人士參與，以確保所作的決定已充分考慮實際操作及專業性。並由該局局長先諮詢委員會之意見再作行政違法行為的最終決定。

另一方面，為免因經濟困難導至相關人士欠缺公平機會申訴，只要申請人的財務資源符合法定規定，而案情又具合理理據提出訴訟或抗辯，便可獲得法律援助，且相關委員會及法院訴訟亦可作將來檢討、修改相關法律法規的實證基礎和參考依據。

八、定期檢討《房地產中介業務法》。

《房地產中介業務法》立法時承諾施行兩年後檢視修改，但實施至今近七年，房地產中介業多番呼籲暫時亦未有進寸。商會認為《房地產中介業務法》及相關施行細則等應隨社會變遷及市場發展之情況，適時檢討改進。故此，必須設立定期檢討機制。

另外，與會者亦向房屋局反映了房地產業界現時的經營困局，亦就考取房地產經紀准照的學歷要求、合同電子化以配合社會未來發展、加強普法工作及該局行政手續等方面的提出建議。商會出席的主要領導還包括：吳在權會長、李廣志常務副會長、關偉霖理事長、黃紹基副會長、謝耀華常務副理事長及陳迎金副理事長兼青年委員會主任等。