容留合同中未載明人士居住 社會房屋租賃合同遭解除

【特訊】終審法院消息：

2012年8月6日，A與房屋局簽訂社會房屋租賃合同，承租位於工廠街4-78號威苑花園的X單位，租賃合同上登記的家團成員包括A本人及其兒子B。2013年4月22日，房屋局人員接獲電話投訴，懷疑有非合同人士在上述單位內居住，於是同月24日，房屋局人員前往巡查，發現A與其女兒、女婿和外孫共同居住於該單位。2013年8月7日，房屋局局長作出批示，以A允許租賃合同內未載明的人士逗留於承租房屋內，違反了第25/2009號行政法規第11條第1款第6項的規定為由，決定解除房屋局與其簽訂之租賃合同。

A不服，針對房屋局局長的批示向行政法院提起撤銷性司法上訴，提出了以下理由：1) 在被訴行為的通知中沒有載明被訴行為的全文，同時也沒有指明通知者的權限來源，導致被訴行為沾有形式上的瑕疵，令被訴行為對司法上訴人不產生效力；2) 被上訴實體解除租賃合同應適用《民法典》第1034條的強制性規定，且應提出勒遷之訴，不能適用第25/2009號行政法規第11條第1款(六)項的規定，理由是法律的位階高於行政法規；3) 被上訴行為沒有對其女兒在租賃單位內的逗留時間作出具體敘述，違反了《行政程序法典》第113條第1款e項及第115條第2款的規定，沾有欠缺理由說明的瑕疵。

行政法院對案件作出了審理。首先，有關第一個理由，法官指出，不能將行政行為的通知與行政行為本身混為一談，通知行為的不規則情況並不影響行政行為本身的有效性或效力，如作出通知時遺漏指出《行政程序法典》第70條所指之內容，又或公布時未載有同一法典第113條及第120條第4款所列的事項，利害關係人得於10日內向作出行為實體申請就所欠缺之內容或事項作出通知，又或發出載有該等內容或事項的證明或經認證的影印本，以便中止司法上訴的期間。由於司法上訴人並沒有按照《行政訴訟法典》第27條第2款的規定採取相關措施，因此她所提出的行政行為對其不產生效力的說法不能成立。

其次，有關應提起勒遷之訴解除租賃合同的問題，法官指出，社會房屋租賃合同的合同標的、立約人乃至法律關係均非屬私法範疇，有關租賃合同具有行政合同的屬性，從而原則上並不能適用《民法典》對於不動產租賃法律關係之一般規定，而應適用立法者專門就社會房屋的分配、租賃及管理而設立的特別制度，即第25/2009號行政法規，因此該理由不能成立。

最後，關於欠缺理由說明的瑕疵，法官指出，立法者在第25/2009號行政法規第19條第1款中並沒有明確規定多長期間才視為符合“逗留”的情況，而是讓行政當局根據具體個案中所查明的事實，對是否應解除相關租賃合同作出適當裁量。根據行政行為所基於的報告書所載，房屋局人員是通過2013年4月24日到涉案社會房屋進行家訪所瞭解到內容認定A讓其女兒、女婿及外孫在涉案之社會房屋內“居住”。任何一個具有一般理解能力的人均能夠清楚理解相關租賃合同被解除的事實依據及法律依據，而且相關依據也沒有出現任何矛盾、不一致或不充足之處，因此欠缺理由說明的瑕疵也不成立。

基於以上的理由，行政法院裁定司法上訴敗訴，駁回了A的所有訴訟請求。