建立樓花買賣許可制度保消費者權益

近年，本澳房屋價格飛升，除了與經濟社會迅速發展、經濟前景一片向好外，與外地資金大手購入整棟樓宇、炒買炒賣頻繁等情況也不無關系。當前，本澳並沒有針對房屋買賣、地產仲介人及樓花買賣的專門法律法規，對消費者的保障並不足夠，尤其是樓花買賣方面。 樓花是房地產市場提供的一種商品，有別於已經可供入夥的現樓單位，是指準備或正在興建、尚未落成的樓宇單位。由於本澳的經濟體系較單一，銀行貸款是其最主要的融資手段，故發展商多採用樓花買賣的方式，減輕本身的融資壓力，加速房地產開發過程中的資金周轉，有效解決房地產開發前期資金投入的問題。 然而，正值由於樓宇單位尚未建成衍生出種種問題，如「上樓」時間需時，落成後貨不對版；加上本澳針對樓花買賣方面的法律法規較為薄弱，只是沿用《民法典》內的「預約買賣」制度中的許可、合約等規定，而相關的樓花登記及許可制度尚處空白，顯然缺乏對消費者的保障。 據《物業登記法典》第43條第5款的規定，在建築圖則被核准後至完成有關建築工程前，發展商可就建築物申請「臨時分層登記」。然而，上述條款並非強制性，如果發展商未對樓花進行「臨時分層登記」就出售樓花的話，消費者購買後，也就無法對其物業進行「臨時分層登記」，故亦無法按有關規定進行「物業登記」;而且亦由於沒有進行登記，出現一屋多賣的情況。再者，樓花買賣的過程中，地產商與地產商之間的聯手托價早已見慣不怪，消費者在購買樓花後，由於樓宇尚未落成及資訊不透明，地產商或地產仲介人或以發展商加價為由，或以另有客戶對此樓花有意思為由等，將樓花的價格不斷提高，從而獲取暴利，如提督馬路某灝字的樓盤，地產仲介人以發展商加價為由連續六個月內不斷提價，售價上升百多萬，但消費者已下定金，難以捨棄單位，唯有變成了任人宰割的羔羊。 當前，樓花買賣出現的問題，主要是買賣過程中的資訊不透明及制度不完善所致。為了規範房地產市場的運作，保障樓花買賣各方的合法權益，政府應強化對樓花買賣的監管，制定樓花買賣相關法律法規，借鑒鄰近地區的經驗，對樓花買賣相關的許可制度、資訊透明化、相關部門的職能等多方面進行規範。

建立樓花買賣的許可制度 可借鑒鄰近地方的經驗建立相關的樓花買賣許可制度，建議參考香港或新加坡的規定，樓宇的建築圖則必須獲得有關政府部門的批准、樓宇興建至特定的高度或層數以及完成樓宇「臨時分層登記」後，發展商才許可售賣樓花。針對樓花買賣雙方所簽訂的「臨時買賣合約」，有必要引入公證員認證制度，如香港的樓花買賣必須透過律師完成交易，律師在樓花買賣的過程占重要地位。同時，設立樓花保證金制度，將交易所得的預售款項，存放一部份作為保證金，政府及銀行共同監管此款項，而當發展商融資出現問題時，此保證款項可供其完成樓宇的興建，避免出現爛尾樓，保障消費者的權益及市場的交易安全。 此外，樓花買賣雙方出現資訊不對稱的情況，亦因應樓花買賣許可制度而得到平衡，由於出售的樓花已作「臨時分層登記」及相關圖則已獲政府批准，消費者可透過政府地藉資訊網等相關網頁得到相關樓花的資料，讓消費者更多地瞭解樓宇的周圍環境、交通網絡、周邊配套等等，而資訊透明也可有效防治一屋多賣的情況出現。

加強完善房屋局的職能 現時本澳房屋一切相關的事務理應由房屋局負責，但礙於其架構及職能設置，房屋局只局限於公共房屋的監管，而私人樓宇則採用協助管理的模式。本澳的私人樓宇買賣均交由市場自律，由於本澳並無完善的房地產制度，導致某部份地產商或地產仲介人不守規則，利用現時私人樓宇買賣出現的種種漏洞、樓花買賣過程中不合理現象等，謀取暴利，擾亂本澳房屋市場的秩序，房屋局對此有心無力。長遠而言，為促進本澳房地產市場的健康發展，在完善相關法律法規的同時，建議參考香港房屋事務局的職能設置，重點完善房屋局對私人樓宇監管的相關職能，確立其對本澳房地產市場監督角色。                         李從正